• ECS

איך המהפכה הגדולה משנת 2008 משפיעה על מחירי הנדל"ן - ולמה זה רלוונטי לכם היום?

עודכן ב: ינו 26

מה הוביל את השוק לאחת הקריסות הגדולות ביותר שהעולם חווה במאה האחרונה? איך זה קרה? מה השתנה מאז אותה מהפכה? ואיך לעזאזל כל זה קשור למחירי הנדל"ן המטורפים בארץ?

כל זאת תגלו מיד ותופתעו עד כמה זה רלוונטי לכם כיום...



בשנת 2008 הבורסה האמריקאית קרסה והובילה למשבר עולמי בעקבותיה:


נלך קצת אחורה… בין השנים 2005-2007 בארה"ב, שוק המשכנתאות הלך והתרחב - וכך גם יועצי המשכנתאות נתנו בקלות ובנדיבות משכנתא לכל דורש. תארו לעצמכם מצב בו יועץ משכנתאות הולך ברחוב, תופס את האדם הראשון שהוא רואה ומציע לו משכנתא "בתנאים מעולים" ללא קשר ליכולת החזר של אותו אדם.


בשלב מסוים הבנק הבין שהכסף שלו נמצא בסיכון גבוה לעומת הריבית הנמוכה שהוא גובה, אז הוא חיפש לעצמו גיבוי - מן "תעודת ביטוח" שתגן עליו במידה ואותם אנשים לא יצליחו לעמוד בתשלומים של ההלוואות. לכן, הוא הנפיק אג"ח (איגרת חוב) מגובה משכנתאות על מנת להפחית את הסיכון ולבטח את עצמו. מנפיק האג"ח הבין שגם לו כדאי לבטח את עצמו, במקרה והבנק לא יצליח לשלם את ההחזר על איגרות החוב. אז הם ביטחו את עצמם בA.I.G (שכולנו מכירים) - וכן הלאה… כך נוצר לו מעגל כלכלי שלם, שכולו תלוי בתשלום החזרי המשכנתאות - שלהזכירכם ניתנו לאנשים ללא שום קשר ליכולת ההחזר שלהם.


אז איפה נוצרה הבעיה אתם בוודאי שואלים? כולם הרי קיבלו משכנתאות, לכולם היו בתים - הבנקים מרוצים, האזרחים מרוצים, מדהים, לא?

אז זהו, שלא ממש.


החוק בארצות הברית קובע כי אדם שלא יכול לעמוד בהחזר החודשי, פשוט מחזיר את הנכס לבנק. ככה החל גל של אנשים שהחזירו את הנכסים לבנק - כ-25% ליתר דיוק. למי שלא יודע, הדבר שהבנק הכי שונא ושממש אין לו מה לעשות איתו - הוא נכסים, הרי כל מה שהם רוצים זה נזילות! לכן, הבנקים התחילו למכור את הנכסים.


בגלל ההיצע העצום, הנכסים נמכרו במחירים נמוכים משמעותית מהשוק - על מנת להיפטר מהם כמה שיותר מהר - ואז קרה דבר מדהים - כל מי ששילם במחיר השוק באותה התקופה ועמד בהחזרי המשכנתא, התעורר - והחזיר את הנכס לבנק על מנת שיוכל לקנות שוב במחיר נמוך יותר. הרי למה לשלם את מחיר השוק אם הבנקים מוכרים בזול, נכון?

כך החלו לצנוח מחירי השוק, הבנקים לא עמדו בהחזרים של האג"חים, האג"חים הפעילו את הביטוחים - עד שממשלת ארה"ב הייתה צריכה להתערב. ממשלת ארה"ב נתנה לכמה מהבנקים לקרוס ולפשוט רגל ואיגדה כמה בנקים אחרים יחד, כאשר במקביל הם הורידו את הריבית ל-0 והתחילו להדפיס כסף בערימות. תארו לכם, 267 טריליון דולר (טריליון=1,000 מיליארד) הודפסו על מנת לאזן את המצב.


מאז אותה מהפכה, הריביות הן אפסיות. למה? אתם בטח שואלים, מסיבה פשוטה - כאשר יש משבר בשוק, באופן אוטומטי מורידים את מחירי הריבית על מנת שיזרום יותר כסף לשוק - ההיגיון הוא שככל שהריבית יותר נמוכה, יותר אנשים יקחו הלוואה (גם כאשר רוצים להוריד באחוזי אבטלה). כיום, ישראל עומדת על ריבית בגובה 0.25% - לעומת הריביות הגבוהות שהיו פעם כשעוד היה דן חסכן - והשתלם לשים כסף בפיקדון.


בגלל שהריביות הפכו להיות כל כך נמוכות ואנשים הבינו כי אין טעם לשים כסף בפיקדון שלא צובר ריבית, הם עברו הלאה - להשקעה הבטוחה הבאה, אל הנדל"ן - כך בדיוק עלו מחירי הנדל"ן בארצות שהושפעו מהמשבר בארצות הברית.


מחירי הנדל"ן בארץ עלו ב-85% ובתל אביב בפרט ב-135%. תארו לכם שבהונג קונג זה פי 4.3!! המחירים עלו ב-365% - לצורך ההמחשה, חנייה בהונג קונג עולה היום לא פחות מ-600,000$!!!


היום, מחירי הריבית עומדים לעלות לאט לאט לפי מדד השוק של ארצות הברית ובכך הן יסייעו להורדת מחירי הנדל"ן המטורפים במדינות שסובלות מהמשבר. נכון להיום, הריבית בארצות הברית עומדת על 2% ולכן הריבית בישראל עלתה גם היא מ-0% ל-0.25%.


אז איך תשתמשו בנתונים האלו לטובתכם?


הדבר החשוב ביותר, הוא להבין כי הריביות הנמוכות בבנק אינן יניבו לכם ריבית בפק"מ - 35% מהאזרחים במדינת ישראל, מפקידים כסף בפיקדון עבור ריבית של 0.25% בזמן שבמקביל הם במינוס בבנק תמורת ריבית של 14%! מחריד, נכון?


בנוסף, כאשר הריביות יעלו - כל מי שלקח משכנתא בשנים הקרובות לצורך מגורים ולא כנכס - במסלול ריבית משתנה - יחווה עלייה בריבית שתכניס אותו עמוק לתוך מירוץ העכברים וללחצים שיחסלו לו את הכיס.


כמובן שגם בתור משקיע נדל"ן, להיצמד לריבית משתנה יגרום לנכס להיות פחות רווחי, בהתאם ליוקר המשכנתא, עד שיסיים את התשלומים.


אז מה עכשיו?

אם יש לכם חסכון בפק"מ - הוציאו אותו כבר היום להשקעה משתלמת יותר, בו הוא יצבור ריבית סולידית או גבוהה (לשיקולכם, ישנן השקעות בסיכון נמוך וכאלה בסיכון גבוה - התשואה בהתאם סיכון כמובן).


שנית, אם כבר לקחתם משכנתא לקניית בית, נסו למחזר את המשכנתא, או להתייעץ עם יועץ פיננסי המקושר בבנקים שיכול להילחם עבורכם - ולמקסם את מסלול הריבית הקבועה במשכנתא (אמנם גבוהה מעט, אך אינה משתנה). זכרו: עדיף לשלם ליועץ עסקי מאשר לעשות טעות שתעלה לכם ביוקר.


אם אתם בדיוק עומדים לקנות בית, אנו מציעים לחשוב על כך שוב - ולהשקיע את החסכון באפיק שיניב לכם תשואה משמעותית, אשר תוביל אתכם אל עבר היציאה ממירוץ העכברים.


בדקו כבר היום, איזו השקעה היא המשתלמת ביותר עבור הכסף שלכם!

לכל התייעצות, אנו כאן - חברת ecs - קמפוס יזמות ועסקים.

פוסטים אחרונים

הצג הכול
בית הספר למסחר אלקטרוני בע"מ
עוד מפעילותינו
ecs-פיננסים.png
03-3094667
יגאל אלון 88, תל אביב
"אז במקום לשחק במחשב ולראות טלויזיה, התחלתי לפתח את הנכס הראשון שלי באינטרנט"
                                                                                                          - אורי קסוקר, מנהל בית הספר